Kara porządkowa za nieprzestrzeganie regulaminu. Zgoda co do podstaw prawnych, ale z sankcjami będzie trudniej. Wspólnota nie może wprowadzić żadnych własnych sankcji, a tym samym jej nakazy i zakazy w obrębie nieruchomości wspólnej są fikcją. Z kolei powtarzać w regulaminie porządku domowego przepisy na przykład Kodeksu Decyzję o głosowaniu za podjęciem uchwały w obrębie lokalu hala garażowa współwłaściciele tego lokalu podjęli w ten sposób, że za podjęciem tych uchwał opowiedzieli się współwłaściciele posiadający udziały w wysokości 16/21 części. Jeden z właścicieli lokali wniósł pozew o ustalenie nieistnienia, ewentualnie Odp.: Rozliczanie mediów bez regulaminu - partyzantka! W materiałach dla zarządców a także na wielu stronach są różne wzory i przyklady regulaminów rozliczeń. Żaden z przeglądanych (a czytałem ich sporo), nie spełnia wymogów UoWL, KC, większość jest niezgodna z prawem itd. Nakładane są wręcz kary 150% albo 250% Do tego samego orzeczneia SN odnosi się Ewa Bończyk-Kucharczyk w opracowaniu "Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa. Komentarz" strona 477 Jak bowiem wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 kwietnia 2009 r., II CSK, 600/08, LEX nr 500188: "Właściciele lokali nie mogą //" I dalej w tym samym opracowaniu: Wymiana piasku w piaskownicach. #1 autor: franki » 14-04-2021, 18:52. Zgodnie z info ze strony gov.pl piasek należy wymieniać dwa razy w roku a także każdorazowo po stwierdzeniu w nim obecności widocznych zanieczyszczeń (odpadów, odchodów zwierzęcych i innych) . Czy moglibyście wskazać jaki konkretnie przepis lub przepisy o tym mówią? . Pod koniec 2021 r. w Polsce istniało 15,3 mln lokali mieszkalnych, co oznacza, że liczba mieszkań przewyższa liczbę gospodarstw domowych o ok. 600 tys[1] . Do ogólnego zasobu mieszkań wliczane są jednak także lokale niezamieszkane na stałe, w tym lokale wynajmowane w celach turystycznych, mieszkania kupione w celach inwestycyjnych (niekoniecznie z planem ich wynajmowania), a także te w złym stanie technicznym, który umożliwia zamieszkanie. Szacuje się, że w warunkach substandardowych żyje ok. 7,9% ludzi w Polsce[2]. Pod względem przeciętnej powierzchni mieszkaniowej, liczby izb czy liczby osób przypadających na mieszkanie Polska zbliża się do krajów Europy Rozwój zasobu mieszkaniowego Ponad połowa Polaków mieszka w domach jednorodzinnych, zasiedlając ponad 5 mln takich budynków. Z kolei mieszkań znajdujących się w kamienicach, blokach, apartamentowcach i innych budynkach wielorodzinnych jest w Polsce więcej niż 10 mln, a ulokowane są one w ponad 500 tys. Budynków. Blisko połowę lokali, bo ponad 7 mln, stanowią mieszkania i domy wybudowane jeszcze w czasach PRL-u. Choć przez kilkadziesiąt lat gospodarki centralnie planowanej wykorzystywano zróżnicowane systemy budowlane, najłatwiej dostrzegalnym dziedzictwem tej epoki są bloki z wielkiej płyty. Szacunki mówią, że w Polsce wzniesiono 60 tys. budynków w tej technologii i że znajduje się w nich ok. 4 mln mieszkań, czyli blisko 25% całego zasobu mieszkaniowego w kraju[3]. Najwięcej bloków z wielkiej płyty powstało w latach 70. i 80., gdy pokolenie powojennego wyżu demograficznego wchodziło w okres dorosłości. Młodzi ludzie zakładali rodziny i gremialnie przesiedlali się do miast – zlokalizowane w nich fabryki masowo przyciągały ludność wiejską, trwale zmieniając polską strukturę osadniczą. Wielkopłytowe bloki okazały się idealnym rozwiązaniem. Ich budowa była szybka i stosunkowo tania dzięki daleko idącej standaryzacji i prefabrykacji. Zjawisko to nie było też oderwane od trendów architektonicznych i urbanistycznych panujących na Zachodzie. Stanowiło ich kontynuację, choć w skali niespotykanej w Wielkiej Brytanii czy RFN. Efekty tej polityki były imponujące. Obecne roczne wskaźniki mieszkań oddawanych do użytku dopiero pod koniec ostatniej dekady dogoniły te z połowy lat 70. Ponadto doniesienia medialne mówiące o tym, że obecnie w Polsce powstaje najwięcej mieszkań w historii, nie są do końca uzasadnione. Istotne jest bowiem, że w 1974 r. na 1000 gospodarstw domowych przypadało 26,6 nowych mieszkań[4], podczas gdy w 2020 r. wskaźnik ten wynosił 15,344. Tym samym liczba nowych mieszkań przypadająca na mieszkańca przed blisko 50 laty była o ponad 71% wyższa niż obecnie. Trzeba również pamiętać, że w 2021 r. niemal 37% nowych nieruchomości mieszkaniowych zostało zbudowanych indywidualnie, nie przez deweloperów czy samorządy[5]. Pokazuje to, że porównania z przeszłością mają sens tylko wtedy, gdy osadzi się je w odpowiednim kontekście. Wielkość mieszkań W PRL-u potrzeba jak najszybszego i najtańszego uzupełnienia niedoborów mieszkaniowych wiązała się z maksymalizacją wykorzystania przestrzeni w budynkach. Miały to zapewnić tzw. normatywy mieszkaniowe, czyli szczegółowe wytyczne dotyczące wielkości mieszkań oraz poszczególnych pomieszczeń. Pierwszy normatyw został uchwalony w 1954 r., a kolejne w 1959 i 1974 r. Dla przykładu w 1959 r. minimalną powierzchnię mieszkań oraz ich wyposażenie określono w kategoriach od M-1 (dla rodziny jednoosobowej) do M-7 (dla rodziny siedmioosobowej). Skutkiem tej praktyki było powstanie znacznej liczby niewielkich mieszkań. Po zmianie systemu gospodarczego średnia powierzchnia mieszkania zaczęła szybko rosnąć, jednak wbrew pozorom nie jest to wzrost liniowy i nieprzerwany. Niezaprzeczalny wzrost średniej wielkości mieszkania jest skutkiem łączenia statystyk dotyczących budynków wielorodzinnych i domów jednorodzinnych. W rzeczywistości to te drugie zdecydowanie bardziej urosły od czasu upadku PRL-u. Dlatego choć oficjalna średnia wielkość lokalu mieszkalnego (z uwzględnieniem zarówno mieszkań, jak i domów) wynosiła 75 m2 w 2020 r.[6], to wynik dla aglomeracji miejskich był już o 10 m2 mniejszy, mimo że nadal uwzględniał domy jednorodzinne znajdujące się w granicach gmin miejskich[7]. Przeciętna wielkość domu jednorodzinnego w Polsce przekracza 140 m2 powierzchni użytkowej, co znacząco zawyża średnią, ale niewiele mówi o sytuacji w miastach, gdzie 77% mieszkańców zajmuje lokale w budynkach wielorodzinnych[8]. Brak jest szczegółowych danych, które pozwoliłyby na uzyskanie informacji na temat średniej wielkości miejskich mieszkań w zabudowie wielorodzinnej w Polsce. Dane pokazują natomiast, że przeciętna powierzchnia mieszkań w nowych budynkach wielorodzinnych rzeczywiście rosła od początku procesu transformacji ustrojowej do 2008 r., jednak od tamtego czasu stale się zmniejsza[9]. Mieszkania oddane do użytku w 2009 r. miały średnio niemal 60 m2 i składały się z 2,8 izby. W 2021 r. było to już tylko 52,6 m2 i niecałe 2,6 izby[10]. Właśnie ta wartość powinna stanowić podłoże dyskusji o kondycji mieszkalnictwa w polskich miastach. Różnice między miastami Dysproporcje w przestrzennym rozwoju kraju znajdują odzwierciedlenie w lokalizacji nowych inwestycji mieszkaniowych. Choć miasta wojewódzkie z przyległymi powiatami odpowiadają za 36% populacji Polski (2020), to znajduje się w nich aż 57% nowo oddanych mieszkań w ogóle (2021) i aż 72% lokali w budynkach wielorodzinnych (2021). Gdy ograniczymy analizę do pięciu wiodących ośrodków, okazuje się, że ich w ich aglomeracjach znajduje się 38% wszystkich nowych lokali mieszkaniowych i dokładnie połowa mieszkań w budynkach wielorodzinnych. Jednocześnie skupia się w nich mniej niż jedna piąta ludności kraju. W przeliczeniu na 1000 mieszkańców najwięcej nowych mieszkań powstaje we Wrocławiu, Rzeszowie, Warszawie i ich okolicach. Gdy spojrzymy na budowy rozpoczęte w 2021 r., w czołówce do Wrocławia dołączają Gorzów Wielkopolski oraz Poznań. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkań oddanych w budynkach wielorodzinnych w 2021 r. wyniosła 52,6 m2, ze średnio 2,6 izby na mieszkanie (czyli oświetlonymi pokojami i kuchniami). Spośród miast wojewódzkich zdecydowanie największe mieszkania znajdują się w Olsztynie (58,3 m2), a najmniejsze w Gorzowie Wielkopolskim i Szczecinie. (ok. 48 m2). O ile jednak w Szczecinie ma to związek również z mniejszą liczbą pomieszczeń (przeciętnie 2,1), o tyle w analogicznych mieszkaniach w Gorzowie mieszczą się średnio trzy małe pokoje. Dołączenie do statystyki powiatów okalających duże ośrodki nie wprowadza dużych zmian w przeciętnej powierzchni mieszkań. Płynie z tego wniosek, że poza granicami dużych miast powierzchnia nowych mieszkań się nie zwiększa. Więcej interesujących danych i wniosków znajduje się w raporcie ThinkCo “Mieszkałbym. Czego od domu oczekują Polacy?”, który można pobrać TUTAJ. Przypisy GUS, (data dostępu: Eurostat, (data dostępu: BDL GUS, 2022. MFiPR, Wielka płyta jest bezpieczna, 2019, (data dostępu: Ibidem. Ibidem. Ibidem. Eurostat, Distribution of population by degree of urbanization, dwelling type and income group – EU-SILC survey, 2022, (data dostępu: M. Kaźmierczak, Polskie domy i mieszkania coraz mniejsze, 2021, (data dostępu: BDL GUS, 2022 Jeśli kupujesz mieszkanie na nowo powstałym lub powstającym dopiero osiedlu, w ciągu kilku miesięcy jego mieszkańcy zawiążą Wspólnotę Mieszkaniową i wybiorą jej Zarząd. Jako członek wspólnoty masz swoje prawa i obowiązki, w których warto się orientować. Za co i ile płacisz jako jeden z mieszkańców wspólnoty? Kto decyduje o kosztach i opłatach we wspólnocie mieszkaniowej? Przeczytaj poniżej. 1. Za co płacisz? Będąc właścicielem jednego z kilkunastu czy kilkudziesięciu mieszkań w budynku, jesteś automatycznie współwłaścicielem części budynku. Co za tym idzie, w jakimś stopniu spoczywa na Tobie współodpowiedzialność za to, co się dzieje nie tylko z Twoim mieszkaniem, ale również z częściami wspólnymi – korytarzami, suszarniami, schowkami, piwnicami, klatkami schodowymi, trawnikami, itp. z tej współodpowiedzialności nie możesz się zwolnić. Wspólne koszty Znacznym ułatwieniem w zarządzaniu całym budynkiem, sprawami technicznymi, naprawami czy dopilnowaniu terminów właściwych przeglądów jest powołanie organu takiego, jak osobowy zarząd wspólnoty lub wybranie profesjonalnego zarządcy. Jednak koszty wynikające z utrzymania budynku ponosi każdy mieszkaniec: opłaty za zużycie energii w części wspólnej opłaty za ogrzewanie części wspólnej opłaty za zużycie wody w części wspólnej (zużytej np. do podlewania trawnika lub sprzątania) utrzymanie czystości w części wspólnej utrzymanie windy bieżące remonty i naprawy konserwacja utrzymanie porządku w otoczeniu budynku – utrzymanie zieleni, odśnieżanie zimą, fundusz remontowy – wspólnoty nowych budynków ustalają go od samego początku użytkowania, gromadząc w ten sposób środki na inwestycje w naprawy w przyszłości wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy ochrona Poniżej przedstawiamy przykładowe rozliczenie zaliczki miesięcznej dla jednego z mieszkań w Krakowie o powierzchni 36,64 m2 z miejscem parkingowym i komórka lokatorską. Wielkość zaliczki miesięcznej dla wspólnoty mieszkaniowej Twój udział w części wspólnej Twój udział w powyższych kosztach zależy od tego, jakiej powierzchni jest Twoje mieszkanie – im większe mieszkanie, tym większy udział w całości budynku i tym wyższa opłata. Dokładna informacja na ten temat zapisana jest w II dziale księgi wieczystej nieruchomości wspólnej (czyli budynku). Twój udział wyrażony jest wartością procentową, np: Anna i Jan Wiśniewscy – 1400 / 100000 udziałów w nieruchomości wspólnej (1,40 %). stawka za m2 mieszkania Warto podkreślić, że pod uwagę brana jest powierzchnia użytkowa – zarówno Twojego mieszkania, jak i suma powierzchni części wspólnych (w tym pomieszczenia przynależne, np. piwnica). W praktyce rozliczenie pomiędzy mieszkańcami a wspólnotą zazwyczaj odbywa się poprzez ustalenie kosztu za 1 m2 powierzchni mieszkania. W zależności od kategorii lokalu stawka czynszu kształtuje się od 4,90 zł/m2 do 12,52 zł/m2 Ustalonym ustawowo terminem dokonywania wpłat na poczet rozliczenia ze wspólnotą mieszkaniową jest 10. dzień każdego miesiąca. Poza opłatami które znalazły się na powyższej liście, a które dotyczą utrzymania części wspólnej, każdy mieszkaniec opłaca bieżące koszty wg zużycia – jak woda, ścieki, energia elektryczna, wywóz nieczystości itd. Rozliczenia mogą mieć charakter ryczałtowy lub wg aktualnych wskazań liczników. W tych opłatach zarządca jedynie pośredniczy – czyli nie nakłada dodatkowego narzutu w cenach mediów. 2. Kto ustala stawki? Stawki poszczególnych opłat znajdują się w uchwałach i regulaminach, które podejmowane są w drodze głosowania na zebraniu członków wspólnoty lub drogą indywidualnego zbierania podpisów od mieszkańców. Warto brać udział w zebraniach i głosowaniach Aby dana stawka weszła w życie, uchwała musi zostać przegłosowana większością głosów właścicieli – warto podkreślić, że w głosowaniu może być brany pod uwagę udział właściciela w całości nieruchomości, ale nie musi. Wspólnota może uchwalić uchwałę, zgodnie z którą każdemu właścicielowi przysługuje w danym głosowaniu 1 głos. Nie jest więc tak, że miesięczny koszt danej usługi jest narzucony odgórnie przez np. zarząd lub administratora. Małe wspólnoty Nieco inaczej sytuacja wygląda we wspólnotach tzw. małych, czyli liczących do 7 lokali mieszkalnych. Tutaj decyzje podejmowane są przez wszystkich właścicieli i muszą mieć charakter jednogłośny. Mieszkańcy decydują Powinieneś mieć na uwadze, że część opłat pobieranych przez administratora (lub zarząd) nie zostanie spożytkowana na bieżące potrzeby. Ich rozliczenie odbywa się w cyklu rocznym. Z końcem roku rozliczeniowego podsumowuje się zgromadzone na koncie wspólnoty środki i poniesione wydatki. Jeśli powstała nadpłata, to mieszkańcy zadecydują na jaki cel ją przeznaczyć, a nie administrator (czy też sam zarząd). . Jeśli masz jakieś pytania – jest temat, który Cię nurtuje i chciałbyś /chciałabyś, żebyśmy o nim napisali – napisz w komentarzu, szybko dopowiemy, bądź napiszemy artykuł z omówieniem problemu SZUKASZ MIESZKANIA W KATOWICACH, WROCŁAWIU LUB KRAKOWIE? Skontaktuj się z naszym biurem! Odpowiemy na każde Twoje pytanie! Nowe mieszkania na sprzedaż w Krakowie, Wrocławiu i Katowicach tylko od Activ Investment! mar 27, 2015 Tak, dbam żeby ze wspólnego wora wystarczyło na wszystko. Ktoś musi. Niestety opłat na NW jeszcze mi się nie udało podwyższyć. Nie jest to takie proste, chociażby dlatego że wymaga przegłosowania. Ja widzę taką potrzebę, sąsiedzi dotąd nie. Co może się jeszcze zmieni. Nawet powinno. Odkąd śledzę forum używam też programu Wirtualne Osiedle i stale stwierdzam, że to jest dobry program, tylko jak nie znam wszystkich jego funkcji. Nie ma w nim na pewno rozwiązań niezgodnych z prawem. Pogrzebałem, jest naliczanie odsetek od pojedynczych zaliczek. I to tylko od pojedynczych. Budynek jest jeden, dłużników dwóch, trzech w porywach, więc takie naliczanie da się ogarnąć. Pogląd częściowo więc rewiduję, natomiast tak istotna kwestia, jak naliczanie odsetek, powinna wynikać wprost z ustawy lub rozporządzenia, nie tylko z orzecznictwa. Nie można twierdzić, że naliczanie od całości jest niezgodne z prawem, bo jest. Nie znajdziecie komornika, który policzy od części, bo nie jest w stanie. Tak samo sądy, jeśli czasem liczą odsetki, to konsekwentnie od całości. Nikt tego nie nazwał jeszcze bezprawiem. Bardzo proszę o odpowiedź jak z przychodni która jest własnością kilku lekarzy utworzyć wspólnotę lokalową,jest tam m in gabinet ginekologiczny, pulmonolog, dentysta, różne inne gabinety specjalistów, w tej nieruchomości znajduje się też apteka, właściciele chcą powołać licencjonowanego zarządce nieruchomości 1. jakie są wymagane procedury i dokumenty do utworzenia takiej wspólnoty, czy wspólnotę lokalową tworzy się identycznie jak w wypadku wspólnoty mieszkaniowej? 2. czy również pobiera się jakieś opłaty czynszowe na pokrycie wody, wywozu śmieci, sprzątania , zarządcy itp 3. czy głosuje się nad uchwałami podobnie jak we wspólnocie mieszkaniowej 4. jeśli tak to czy właściciele głosują jako 1 głos, czy udziałami, albo czy jest możliwe i tak i tak? 5. czy ma jakieś znaczenie do jakiej działalności wykorzystywane są lokale właścicieli 6. Bardzo proszę o wskazanie podstawowych różnic między wspólnotą mieszkaniową, a lokalową, chodzi mi o informacje prawne, organizacyjne i podatkowe często spotykane w praktyce o wskazanie gdzie znajdę jakieś przepisy na temat wspólnoty lokalowej bardzo proszę o pomoc i odpowiedzi, zwłaszcza na pytanie 1!! Na jednej ze Wspólnot odbywało się głosowanie nad uchwałami. W trakcie zebrania trójka mieszkańców zagłosowała przeciw udzieleniu absolutorium dla Zarządu, a następnie, gdy uchwały były już głosowane w trybie indywidualnym Zarząd wraz z administracją wpłynął na wspomnianych trzech mieszkańców i ci zagłosowali za absolutorium. Jak się okazało miało to decydujący wpływ na podjęcie uchwały. Jak należałoby taką sytuację potraktować? Co radzi ekspert? W dużej wspólnocie mieszkaniowej uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Co do zasady uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości We wspólnocie mieszkaniowej liczy się więc aby pod uchwalą podpisała się większość właścicieli liczona według wielkości udziałów. Jeżeli za uchwałą taka większość się opowie uchwała zostanie podjęta. Jeżeli uchwała nie zyska poparcia takiej ilości właścicieli uchwała nie zostanie podjęta. Najczęstszym sposobem podjęcia uchwały we wspólnocie mieszkaniowej jest zwołanie zebrania. Jeżeli na zebraniu była mała frekwencja, tzn. nie było właścicieli reprezentujących większość udziałów, a zatem podjęcie uchwały tylko na zebraniu nie było możliwe wówczas zarząd powinien dozbierać głosy po zebraniu w drodze indywidualnego ich zbierania wśród osób, które nie były obecne na zebraniu. Właściciele w zależności od praktyki przyjętej we wspólnocie oddają swój głos za lub przeciw uchwale składając swój podpis bezpośrednio pod uchwałą lub na liście do glosowania. Dozbieranie głosów po zebraniu powinno się więc odbyć pośród osób, które nie były obecne. Jeżeli więc „Pan Kowalski” oddał głos za czy przeciw uchwale to zarząd nie powinien kolejny raz umożliwiać mu glosowanie, czyli na przykład przekreślenie na liście swojego podpisu za i podpisanie się w rubryce przeciw lub odwrotnie. Po to jest zarządca lub zarząd aby czuwać nad przebiegiem podejmowanych decyzji, a nie być tylko ich mimowolnym świadkiem. Jeżeli już doprowadzono do takiej sytuacji to kolejnym błędem jest dokonywania oceny „który głos jest ważny. Lista do głosowania daje jasność oceny jak głosowali właściciele. Chyba, że zamierzano by sfałszować wyniki głosowania, bo tak będzie jeżeli „Pan Kowalski” skreślił swój głos w rubryce „za”, a podpisał się w rubryce „przeciw”, a zarząd mimo to policzyłbyś jego głos „za”. Sfałszowano by wówczas wynik głosowania, który wynika z listy do głosowania. Taka ocena należeć może teraz tylko do sądu w przypadku, gdy uchwała zostanie zaskarżona. Sąd możliwość zmiany decyzji właścicieli, a zatem skuteczności jego głosu najpierw oceni przez pryzmat, czy taka zmiana decyzji właścicieli miała wpływ na wynik głosowania. Jeżeli bowiem bez tej zmiany uchwała i tak byłaby podjęta albo i tak nie zostałaby podjęta to uzna, że nie ma to znaczenia dla ważności uchwały. Jednak jeżeli zmiana decyzji przez tych właścicieli była decydująca dla podjęcia lub niepodjęcia uchwały będzie ją oceniał przez pryzmat instytucji prawa cywilnego wad oświadczeń woli. Oświadczenie woli jest niezbędnym elementem każdej czynności prawnej, w związku z czym od jego niewadliwości zależy, czy dana czynność prawna będzie czynnością ważną i prawnie skuteczną. Wadami oświadczenia woli są, ujęte w art. 82-88 kodeksu cywilnego, nieprawidłowości zachodzące przy podjęciu decyzji lub związane z przejawem woli, które sprawiają, że oświadczenie woli jest lub może zostać uznane za pozbawione skuteczności prawnej. Wyróżnia się cztery wady oświadczenia woli: brak świadomości lub swobody, pozorność, błąd i groźba. Zatem dopóki w sprawie nie wypowie się sąd ma Pan do czynienia z uchwałą wspólnoty mieszkaniowej. Warto też zwrócić uwagę na charakter, jaki pełni absolutorium we wspólnocie mieszkaniowej. Zarząd ma obowiązek składać właścicielom roczne sprawozdanie ze swojej działalności, a właściciele podejmują uchwałę w przedmiocie udzielenia mu absolutorium z prowadzonej przez niego działalności. Udzielenie lub nie udzielenie absolutorium jest tylko i wyłącznie przejawem zadowolenia lub braku zadowolenia z pracy zarządu. Zatem brak udzielenia absolutorium jest tylko przejawem dezaprobaty dla wyników pracy zarządu ale nie powoduje jego odwołania. Następstwem nieudzielenia absolutorium może być podjęcie na tym samym lub kolejnym zebraniu uchwały o zmianie zarządu. Jednak w sytuacji, gdy absolutorium nie zostało udzielone, a nie doszło do odwołania zarządu jego skład pozostanie w niezmienionym składzie. Wówczas brak udzielenia absolutorium nie ma praktycznego znaczenia. Zatem zaskarżenie uchwały o udzieleniu absolutorium nawet w przypadku uchylenia uchwały w związku z powyższym niczego w praktyce nie zmieni.

wspólnota mieszkaniowa forum właścicieli lokali